商品房预售若干问题分析

一、商品房预售若干问题探析（论文文献综述）

武佳佳^[1]（2021）在《商品房预售广告法律性质认定》文中研究说明近年来,有关商品房预售合同的纠纷频发,由于预售的特点,预售广告在房屋销售时发挥极大作用。当然,任何事物都具有两面性,在发挥优势的同时,商品房预售形式也带来了诸多的问题。其中,预售合同纠纷中预售广告的纠纷比例不断上升,虚假广告肆意横流,想要约束与遏制商品房预售广告不断出现的虚假宣传行为以及当纠纷出现时司法实务如何解决的问题,将预售广告的性质予以明确最为关键,从而可以从源头上尽量避免开发商发布虚假广告,也可明确当商品房预售广告出现纠纷时应当如何追究责任且追究何种责任。我国之前的合同法（现《民法典》合同编）中有对预售广告性质认定的回应,但仅是简单笼统的予以了说明,2003年最高院发布《司法解释》对该问题作出了相对比较具体的回复,明确预售广告符合什么条件可以直接作为合同要约,确实是有一定的进步意义。但是,司法实务中依然存在同案不同判的现象,若该现象持续发生,不但可能损害当事人切身合法利益,也会严重影响到司法的公正性权威性。所以,本文首先对我国司法实务中出现的商品房预售广告性质认定的典型案例予以分析,从而提出我国在预售广告性质认定中现存在哪些问题,根据现有立法规定结合实务来解决如何认定预售广告的法律性质。本文在已有的研究基础上,分析我国《司法解释》第三条对商品房预售广告性质认定在司法实务存在的问题,从而提出一些解决对策,希望为我国司法实务中认定预售广告性质方面的难题尽些许的绵薄之力。

姜鹏宇^[2]（2020）在《我国商品房预售合同登记备案制度研究》文中研究表明20世纪90年代初我国建立了商品房预售合同登记备案制度,司法界主流观点认为商品房预售合同登记备案不具有物权公示作用,不产生准物权效力。在此观点下,商品房预售合同登记备案制度存在不能保护购房人权益的诸多问题。同时我国还存在商品房预告登记制度,经预告登记的商品房产生准物权的效力,在保护购房人权益方面有明显优势。综合比较商品房预告登记制度与商品房预售合同登记备案制度,发现这两个制度有明显的同质性和相似性。从保护购房人利益的角度考虑及理顺我国商品房预售登记管理法律体系的角度出发,笔者认为商品房预告登记制度应当吸收合并商品房预售合同登记备案制度。

覃子颜^[3]（2020）在《商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究》文中进行了进一步梳理20世纪90年代初,商品房预售从我国香港地区传入内地。在商品房预售中,预售商品房抵押贷款应运而生。购房者在购买预售商品房时,不能或不愿一次性支付房款的,在支付一定比例的首付款后,可以将其与房地产开发商签订的商品房买卖合同下的所有权益抵押给商业银行申请贷款,由商业银行将贷款款项作为购房款支付给房地产开发商,房地产开发商将预售款用于房地产的工程建设。预售商品房抵押贷款制度有效缓解了我国房地产市场工程建设资金的需要,满足了广大普通民众的购房需求,推动了房地产行业的迅猛发展。经过几十年的发展,预售商品房抵押贷款业务在商业银行存贷业务中的权重不断提高,给商业银行带来了丰厚的利润。但与此同时,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险问题也逐渐凸显。近年来,人民法院有关诉讼案件数据显示,因预售商品房抵押贷款引发的诉讼案件逐年增多,商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益实现面临诸多风险。我国当前房地产市场现状、个人诚信体系建设现状及有关的立法现状,决定了商业银行在预售商品房抵押贷款中处于不利的地位。预售商品房抵押贷款涉及的主体多,法律关系复杂,而当前的法律法规对其没有具体明确的规定,给实务操作造成很多不便。预售商品房抵押贷款是房地产开发商、购房者和商业银行共同参与的一种融资担保方式。在预售商品房抵押贷款的履行中,如房地产开发商因资金紧张导致延期交房、通过签订虚假商品房买卖合同骗取商业银行贷款等主、客观原因无法正常履行保证责任;购房者因履行能力下降或投资性购房失利等主、客观原因停止偿还贷款甚至恶意违约的现象时有发生。究其原因,一方面是我国有关调整预售商品房抵押贷款的法律规范不够完善,另一方面也是因为商业银行在预售商品房抵押贷款的风险管理存在不足。商业银行的性质决定了其是以承担风险、控制风险来盈利的,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险防范直接决定了贷款的优劣,影响着商业银行存贷业务的开展。因此,有必要对商业银行在预售商品房抵押贷款中面临的风险来源进行研究并建立健全相应的风险防范机制。笔者在人民法院工作,本文写作的目的就是通过人民法院执行工作中的典型案例,分析商业银行预售商品房抵押贷款风险来源、探究其成因,并结合我国当前实际情况,提出商业银行建立健全相应风险防范机制的建议。论文主体结构为引言、正文及结论。正文分为三部分。第一部分是对我国预售商品房抵押贷款制度的概述,对预售商品房抵押贷款的渊源、性质、特殊性、涉及主体及法律关系进行阐述。通过当前学术界对预售商品房抵押贷款性质的三种学说进行比较分析,总结出我国预售商品房抵押贷款应视为一种新型的担保物权。同时,该部分对商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成与实现方式进行了介绍,理清了商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成过程和基础,以便看清影响商业银行权益实现的安全因素。第二部分,笔者通过所在的G省G市G区人民法院执行实践中的一些典型案例展示,采取案例分析方法,对商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险来源进行剖析。商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险主要来源于房地产开发商、购房者、商业银行自身、商品房市场价值变动、有关法律规定对权利冲突的调整等方面,并对这些风险成因进行分析。第三部分,笔者基于当前大数据的经济发展背景下,结合我国的实际情况,对商业银行提出了建立健全相应风险防范机制的建议。笔者认为,商业银行要充分运用大数据资源,建立房地产开发商评估机制;健全购房者信用监管机制;加强商业银行自身管理机制;择优路径实现抵押权;完善合同防范风险机制;同时还要关注国家宏观经济政策,以此应对其在预售商品房抵押贷款的风险问题。

熊静文^[4]（2020）在《我国在建商品房抵押法律问题分析》文中指出在建商品房抵押属于在建工程抵押中的一种特殊形式,随着房地产行业的发展,在建商品房抵押作为房地产开发行业一项重要的制度,在实践过程中出现了一系列法律问题。本文在研究在建商品房抵押相关纠纷的实际案例后,发现在建商品房抵押过程中主要存在抵押权人资格及抵押物范围认定不一、土地使用权已被抵押的在建商品房应如何进行抵押权登记以及在建商品房抵押权实现时与其他权利间的冲突等问题,这些难题一直困扰着开发商、以银行为主的抵押权人、商品房预购人等与之紧密联系的主体。本文将对上述问题进行逐一分析,主要针对在建商品房抵押权与其他权利间存在的冲突给出相应的解决建议,为审判实务提供依据。并对在建商品房抵押存在的法律风险提出防范建议,希望能够更好的平衡相关方的权益,减少在建商品房抵押有关纠纷的发生。

邓融铸^[5]（2020）在《“一房二卖”民法问题研究》文中进行了进一步梳理本文从物权与债权两个角度出发,对我国长期存在的房屋交易市场中的“一房二卖”进行分析,合理的结合理论与实际,就以如何平衡双方当事人间的利益及如何规范交易双方行为进行尝试分析。本文主要分为几个部分:第一部分,简单讲述“一房二卖”行为的特征及具体状况,从其主体、客体等方面入手进行简单分析。简要分析其法律意义及现实意义。其次针对“一房二卖”在现实中具体的表现形式。最后通过分析得出“一房二卖”存在的现实原因,主要是因为房价的不断上涨导致“一房二卖”出现巨大利益空间,国家宏观调控的不完善,及买卖双方之间的交易信息的不对等。第二部分,以合同法与物权法两个角度对“一房二卖”现象进行法律分析。第三部分,通过对比各国民法所采取的不同物权变动的模式,一般分为形式主义和意思主义两种物权变动模式,而形式主义细分为债权形式主义和物权形式主义。对比分析各个模式之间的优势和劣势,取其合理之处,最后完善我国物权变动模式的不足,并结合相关法律法规分析“一房二卖”行为。第四部分,针对预售商品房和二手房的情况不同分别进行具体分析。第五部分,首先分析了各方当事人的法律地位和后买受人的不同主观状态;其次,阐述了后买受人不同的主观状态对“一房二卖”行为的影响并对先后买受人各自的权利进行保护。最后,针对“一房二卖”问题产生的原因和法律规制不足之处提出相关完善建议。

孙凯强^[6]（2020）在《无预售许可证的商品房预售合同效力问题研究》文中研究说明如今房地产行业的快速发展,给广大人民带来压力的同时,也催生了一系列社会问题,导致房地产领域的纠纷层出不穷。由于房地产行业的高速发展,以及法律相对于社会发展的滞后性,相关法律规制并不完善。房地产领域的众多案件也成为了基层法院审理的一大难题。商品房预售制度的设立,初衷是为了保护购房者的权利,也是为了使房地产商能够尽快的实现资金回流,规避市场风险。但前段时间出现的西安房地产开发商将自己告上法庭,请求法院确认其与业主李某某签订的商品房预售合同无效一案引起了社会的轩然大波。本文通过对这一案件进行分析,深入探讨无预售许可证的商品房预售合同性质及效力的认定,同时也揭示我国对于此类合同相关法律规制的不足,以期能够完善相关法律法规。第一部分主要分析西安闻天科技实业集团有限公司请求法院确认商品房预售合同无效案这一典型案例,通过对比法院一审和二审不同的审理结果引出关于此类商品房预售合同性质与效力的争议,总结各地法院在审理此类案件的不同裁判结果,分析司法实践中审理此类案件的难点。第二部分主要探讨法学界关于无预售许可证的商品房预售合同的性质认定。法理界对于此类合同的性质认定有较大争议,本文在明确商品房预售合同性质的基础上再探讨无预售许可证对于商品房预售合同效力的影响。第三部分分别探讨了在法院审理过程中及理论上对于无预售许可证的商品房预售合同的效力认定以及此类合同被确认无效后的法律后果。国家设立预售许可证的目的是想从公法层面上对于开发商预售资格进行限制,在预售前尚未取得预售许可证的,将会导致合同无效,但起诉前获得预售许可证的,可以认定为有效。但现实情况中此类合同的效力问题难以认定,合同存在形式的不同也导致合同效力的不同。本文将分析法律中关于房地产开发商销售房屋前未取得商品房预售许可证的强制性规定是否属于必然导致合同无效的情形,并从物权变动的角度分析这一类合同处于效力待定状态的合理性。第四部分针对实务中出现的问题,分析现有法律法规中关于无预售许可证的商品房预售合同效力的规定中存在的不足。从明确商品房预售合同的法律地位,完善相关司法解释的适用标准,以及对此类合同被确认无效后的救济方式三方面提出建议,以期法律法规能够得到进一步的完善。

王强强^[7]（2020）在《论房地产企业破产清算时已付房款人的保护》文中认为受国家宏观经济政策的影响,近年来,企业破产逐渐增多,房地产企业亦是如此。破产法中的债权平等原则以及集体受偿程序等是对全体债权人利益进行保护的重要基础。然而,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号,下文简称《优先受偿权批复》）却突破债权平等原则给予已付房款人以优先受偿顺位,该规定并不能在我国现行的破产法规范中寻找到依据,然而司法裁判中却以弱者生存权益或物权期待权需要保护为由,直接或间接地为已付房款人设定优先受偿的顺位。细究之下不难发现该种实践具有如下问题:首先,在未有法律明文规定的前提下,破产实践中的这一做法极易导致与建设工程价款优先受偿权、抵押权等破产债权之间的清偿顺位冲突。其次,在缺乏与之配套的公示制度支撑的前提下,给予已付房款人以优先于物权的效力是不具备理论基础的,且该种设定并不符合破产程序中的破产财产概括受偿的价值追求。最后,破产实践中期房买卖制度及破产中管理人行使解除权时的不规范做法致使已付房款人的权益保护并不充分,最终使得破产程序在实践中难以有效推进且易诱发群体性纠纷。故本文通过反思《优先受偿权批复》的适用,进而剖析房地产企业破产时已付房款人债权难以得到有效保护重要原因,从而分析得出房地产企业破产实践中,管理人未对商品房买卖（预售）合同的履行状态进行区分时,管理人选择继续履行合同或解除合同对已付房款人的请求权所产生的不同影响。由此提出,房地产破产实践中,管理人应结合建设工程项目的状态行使选择权,从而保证破产程序的顺利推进。本文从限制保护角度出发,通过分析已付房款人债权同其他债权的冲突,提出在合同约定的商品房建设竣工状态下,将已经预告登记的已付房款人交付商品房的请求权推至物权所有权;在商品房尚未建设竣工的状态下,基于维护房地产市场交易安全之需要,主张根据预告登记的时间与抵押权等公示的时间顺序来判定清偿顺位;基于保护已付房款人生存利益之需要,主张对符合优先受偿条件的已付房款人,管理人不得行使解除权且应满足其优先受偿权,对不符合优先受偿条件的已付房款人,其债权可以申报为普通债权清偿。同时,为保证破产程序的顺利推进,已付房款人主动解除商品房买卖（预售）合同并请求返还已付款项时,将其列为普通债权进行清偿。

吴海滢^[8]（2020）在《商品房预售广告的法律性质与效力》文中指出近些年来,随着经济的不断发展,人民生活得到了普遍改善。中国自古以来强调房屋在生活中的重要性,因此,商品房买卖在我国市场交易中占据着尤其重要的地位。目前,在商品房买卖市场中,除了一些留滞尾房采用现房销售制度,80%以上的商品房都是通过预售制度销售的。由于商品房预售制度的特征,购房者在购买预售商品房时主要依赖于开发商的宣传,商品房预售广告的重要作用不言而喻。在司法审判实务中,由商品房预售广告法律制度引发的问题愈来愈多,主要体现在对法律性质与效力的判定存在争议,司法裁量中法官对条文的适用不统一。本文通过对商品房预售广告的法律性质与效力的研究,阐述商品房预售广告的法律性质和法律效力的具体表现,针对现行相关法律规定,尝试在规范商品房预售广告制度方面提出合理建议。全文由三个部分组成:第一部分为引言,通过典型案例对比引出研究主题;第二部分为正文。正文首先介绍商品房预售广告的法律性质。根据对搜索到的判例的归纳总结,对现行法律制度相关规定的梳理,在考察现有学术成果基础之上,分别介绍属于要约邀请性质、要约性质的商品房预售广告,同时对一些观点提出自己的看法。其次对不同性质的商品房预售广告所产生的不同法律效力进行归类。再次研究我国商品房预售广告制度的现状,通过整理我国现行商品房预售广告相关法律规定,从中发现关于法律性质与效力规定存在的问题。最后从法律规定的建立和司法适用两方面对完善我国商品房预售广告法律制度提出相应建议。第三部分为结语,在总结全文的基础上对商品房预售广告法律制度提出一定期许。房地产业作为影响国民发展的一大重要行业,不仅与经济有紧密联系,与人民生活更是息息相关。商品房预售广告作为购房者获取商品房信息的重要来源,对于购房者利益保护具有举足轻重的作用。完善商品房预售广告制度,规范房地产市场,为购房者安心购房保驾护航,为我国经济健康有序发展、社会秩序和谐稳定提供支持。

苏越^[9]（2020）在《预约合同法律适用问题研究》文中认为随着我国经济的快速发展,预约合同对于固定交易机会、抢占市场先机的作用越发突出,在社会生活中也得到越来越多的应用。然而,目前我国法律体系中对预约合同的相关规定却为数寥寥,理论界也未能形成统一观点,这就导致许多案件在审理过程中缺乏相应的法律依据,尤其是在预约合同的认定、效力和违约责任形态等问题上,因此常出现案情相似判决却大相径庭的情况,给司法工作带来诸多困扰。为了能够更好地运用预约合同,节约司法资源,提高司法公信力,迫切需要加强对预约合同法律适用问题的研究与探讨。认定预约合同,不能仅仅以合同内容或合同形式为标准,而是要在明晰其与本约、订约意向书、预售合同和附条件合同等相近概念之区别的前提下,结合当事人的内心真意,以主观解释论为基础,辅以合同的内容和形式要件,采用主客观相结合的方式界定预约合同。预约合同并非本约合同,因此在其效力问题上,不能以本约的效力作简单化处理。对此,学界也有不同观点,有代表性的几种主流学说,各有其合理性和实践意义,同时也各有不足。要认定预约合同的效力,应从我国国情出发,以民法的契约自由和诚实信用的价值理念为基础,兼顾考量该预约合同是否已经具备了合同的实质性条款。具体来说,就是要充分尊重当事人意思自治这一基本的契约精神,同时考察预约内容。若双方约定了预约合同的效力,则以约定为准;反之,双方并没有关于预约合同效力的约定,也就是主观上没有表达,则从客观上考量该预约是否已经具备了合同的实质性条款,采“内容决定说”对效力加以认定。对于预约合同的违约责任承担方式,目前正在审议中的《民法典合同编（草案）》（三审稿）第495条只是规定预约合同中当事人违约时须承担违约责任。《合同法》对违约责任的规定则更为具体,其中第107条规定了违约责任的承担方式包括继续履行和损失赔偿等。因此,在预约合同制度的规范构造上,应对违约责任的适用加以明确:若双方约定了违约责任的承担方式,应根据当事人的约定;若当事人没有约定,则应当在当事人履行继续磋商义务后仍无法达成一致的情况下,再根据当事人的实际情况决定违约责任的承担方式。

常鹏翱^[10]（2020）在《中国式买房:网签备案的功能分析》文中研究表明房屋买卖合同网签备案（网上签约和网上备案）是我国特有的制度。它源自商品房预售合同登记备案,随着网络信息技术发展而成型,与不动产登记截然不同。网上备案以市场监管为主要功能,不动产登记在现实中未承担这一功能。通过与房屋所有权转移登记的挂钩,网上备案在实践中还有保护购房人债权的功能,从而与预告登记功能重叠。网上签约的主要功能是提供市场服务,对于房屋买卖合同的协商、签订、履行均有相当的助益。为了实现既有制度功能的最大化,可实质结合网签备案和预告登记,使其二者能同时启动办理。

二、商品房预售若干问题探析（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、商品房预售若干问题探析（论文提纲范文）

（1）商品房预售广告法律性质认定（论文提纲范文）

（2）我国商品房预售合同登记备案制度研究（论文提纲范文）

（3）商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究（论文提纲范文）

（4）我国在建商品房抵押法律问题分析（论文提纲范文）

（5）“一房二卖”民法问题研究（论文提纲范文）

（6）无预售许可证的商品房预售合同效力问题研究（论文提纲范文）

（7）论房地产企业破产清算时已付房款人的保护（论文提纲范文）

（8）商品房预售广告的法律性质与效力（论文提纲范文）

（9）预约合同法律适用问题研究（论文提纲范文）

（10）中国式买房:网签备案的功能分析（论文提纲范文）

四、商品房预售若干问题探析（论文参考文献）

• [1]商品房预售广告法律性质认定[D]. 武佳佳. 内蒙古大学, 2021(12)
• [2]我国商品房预售合同登记备案制度研究[J]. 姜鹏宇. 西安建筑科技大学学报(社会科学版), 2020(05)
• [3]商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究[D]. 覃子颜. 广西师范大学, 2020(02)
• [4]我国在建商品房抵押法律问题分析[D]. 熊静文. 黑龙江大学, 2020(05)
• [5]“一房二卖”民法问题研究[D]. 邓融铸. 长春工业大学, 2020(01)
• [6]无预售许可证的商品房预售合同效力问题研究[D]. 孙凯强. 天津商业大学, 2020(12)
• [7]论房地产企业破产清算时已付房款人的保护[D]. 王强强. 苏州大学, 2020(03)
• [8]商品房预售广告的法律性质与效力[D]. 吴海滢. 山西大学, 2020(01)
• [9]预约合同法律适用问题研究[D]. 苏越. 辽宁师范大学, 2020(02)
• [10]中国式买房:网签备案的功能分析[J]. 常鹏翱. 法律科学(西北政法大学学报), 2020(04)

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